HƯỚNG DẪN KIỂM TRA HỒ SƠ - PHÁP LÝ ĐẤT NỀN DỰ ÁN HOẶC ĐẤT DÂN TRƯỚC KHI MUA !
Trước thực trạng có rất nhiều công ty Bất động sản lợi dụng lòng tin của khách hàng để thực hiện các dự án “ma”, chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng gây hoang mang trong tâm lý chung của nhà đầu tư, thì việc khách hàng trang bị thêm những kiến thức về quy trình kiểm tra hồ sơ, pháp lý đất nền trước khi mua là rất cần thiết.
Tín Phát Group bằng kinh nghiệm kinh doanh Bất động sản sẽ chia sẻ cho khách hàng quy trình kiểm tra hồ sơ pháp lý đất nền ngay sau đây.
QUY TRÌNH THÀNH LẬP DỰ ÁN ĐẤT NỀN
Dưới đây là quy trình thành lập dự án Đất nền cơ bản mà Chủ đầu tư phải thực hiện:
Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất thích hợp và kiểm tra quy hoạch cấp Quận/Huyện.
Quỹ đất có thể từ một hoặc nhiều chủ sở hữu, Chủ đầu tư phải tự đền bù giải phóng mặt bằng. Trừ trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất, thì phải có đủ điều kiện theo Luật đất đai
Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500).
1. Lập báo cáo đầu tư (liên hệ phòng địa chính Quận Huyện để được hướng dẫn chi tiết). Dẫn đến viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp Quận, Huyện
2. Lập quy hoạch tổng mặt bằng – Xin phê duyệt quy hoạch (nộp hồ sơ tại Sở Tài Nguyên Môi Trường Quận Huyện).
Bước 3: Nhà nước duyệt quy hoạch 1/500.
Thời gian đợi nhà nước duyệt quy hoạch từ 6 tháng đến 1 năm.
Bước 4: Hoàn thiện hạ tầng.
1. Đầu tư xây dựng hạ tầng.
2. Đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước, cấp điện.
3. Đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng. (Sở Tài nguyên Môi Trường nghiệm thu).
Bước 5: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
1. Đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất (Đóng tiền tại chi cục thuế).
2. Đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin tách thửa để ra sổ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thời gian từ 6 tháng đến 1 năm).
*Lưu ý: tùy thủ tục pháp lý về đất đai, quy mô dự án, nguồn vốn thực hiện, tình hình thực tế... mà thời gian thực hiện các bước của dự án có thể nhanh hay chậm.
4 BƯỚC KIỂM TRA HỒ SƠ, PHÁP LÝ ĐẤT NỀN
Xuất phát từ 4 bước lập dự án Đất nền, dưới đây là 4 bước khách hàng kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất kỳ dự án nào:
a. ĐỐI VỚI ĐẤT NỀN DỰ ÁN.
1. Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán.
Trên thực tế có rất nhiều công ty mạo danh đơn vị phân phối rao bán dự án với âm mưu chiếm đoạt tài sản. Tránh mọi rủi ro mất tiền có thể xảy ra, khách hàng nên xác định đơn vị môi giới đó được quyền phân phối, ký kết hợp đồng chuyển nhượng cũng như thu tiền dự án đó hay không.
2. Tìm hiểu pháp lý.
Khách hàng liên hệ với bộ phận Pháp lý của công ty, hoặc yêu cầu bên Chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quan trọng sau đây:
► Văn bản xác nhận phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện.
► Biên bản xác nhận của UBND cấp Huyện về việc Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
► Biên lai xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
► Biên bản xác nhận của các Cơ quan chức năng liên quan như Sở quy hoạch kiến trúc đô thị, Sở xây dựng (nếu có).
► Quyết định giao đất/cho thuê đất, Quyết định lựa chọn nhà thầu lập dự án (nếu có).
► Giải phóng mặt bằng và bồi thường (nếu có).
► Hồ sơ năng lực của Chủ Đầu tư, thiết kế,...
3. Tìm hiểu nội dung Hợp đồng mẫu trước khi đặt cọc.
Hợp đồng mẫu phải đầy đủ các mục và phải đảm bảo quyền lợi của 2 bên.
4. Ký hợp đồng.
Khi đặt bút ký hợp đồng, khách hàng cần chú ý những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…
Khách hàng cũng nên lưu ý thêm những điều sau để thương lượng được giá cả chính xác:
► Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
► Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.
*Lưu ý:
► Trường hợp Chủ đầu tư hoặc công ty không xuất trình được các giấy tờ này thì khách hàng có thể trực tiếp tới văn phòng địa chính ở khu vực để tìm hiểu về sự hình thành dự án đó.
► Một số công ty tiến hành cho đặt cọc, giữ chỗ,... những dự án chưa hoàn thiện về mặt thủ tục pháp lý như: chưa phê duyệt, chưa đóng phí sử dụng đất,... Nếu khách hàng đóng tiền trong giai đoạn này sẽ gặp rất nhiều rủi ro, dễ mất trắng nếu Chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án và “cao chạy xa bay”,...
b. ĐỐI VỚI ĐẤT NỀN THỔ CƯ (ĐẤT DÂN) - ĐÃ CÓ SỔ.
Đối với những sản phẩm đất nền đã có sổ thì khách hàng nên trực tiếp coi sổ của Chủ đất.
1. Tìm hiểu số tờ số thửa.
2. Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền.
Sau khi có thông tin về số tờ số thửa, khách hàng nên đến trực tiếp văn phòng Địa chính ở địa phương để tìm hiểu: Lô đất đó có vướng quy hoạch không? Có được phép chuyển nhượng không? Có thuộc đất thổ cư không?...
3. Đặt cọc (tìm hiểu kỹ nội dung Hợp đồng).
Hợp đồng phải được sự thống nhất của 2 bên về quyền và nghĩa vụ, phương thức thanh toán, giá thành,.... Đặc biệt, đối với hợp đồng mua bán dân sự thì cần công chứng để đảm bảo an toàn.
4. Ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.
Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên sổ đỏ cho khách hàng.
Trên thực tế nếu thực hiện được bước 4 này thì quyền lợi của khách hàng đã được bảo đảm.
*Lưu ý: Tránh ham rẻ mà mua đất nền sổ chung, ngay cả mua của người quen, người thân cận,... vì rất dễ xảy ra khả năng tranh chấp. Chưa kể, nhiều trường hợp sổ chung bị cầm cố ở ngân hàng thì khả năng “mất cả chì lẫn chài” là rất cao.
Kiến thức về pháp lý đất nền, quy trình kiểm tra hồ sơ dự án sẽ là chìa khoá thành công, giúp cho khách hàng chọn được những dự án “sạch sẽ” cũng như hạn chế rủi ro khi mua Bất động sản ở mức thấp nhất.
Tín Phát Group hy vọng bài viết đã cung cấp cho khách hàng những thông tin bổ ích khi chọn mua các sản phẩm đất nền ở mọi khu vực.
*** Mọi thông tin chi tiết về thị trường bất động sản, quý khách có thể gọi cho tôi theo số điện thoại: 093.114.6072 (Phương)
Xin chân thành cảm ơn
Nhận xét
Đăng nhận xét